In unserem ersten Teil zum Thema Immobilie als Kapitalanlage haben wir neben den verschiedenen Investitionsmöglichkeiten insbesondere die Vorteile einer guten Lage beleuchtet. Lesen Sie hier in unserem zweiten Teil alles dazu, worauf Sie beim Kauf einer Kapitalanlage achten müssen.
Prüfen Sie vor dem Kauf, wie sich die bauliche Situation des Objektes darstellt. Hier spielt nicht das Baujahr die entscheidende Rolle, sondern der Erhaltungszustand. Daher gilt es zu prüfen, zu welchem Zeitpunkt Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden und ob in Zukunft Modernisierungsarbeiten anstehen. Letzteres ist besonders bei Altbauten essenziell, da hier Sanierungen an Fassade oder Dach besonders kostspielig sein können. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig. Hier können Sie verfolgen, ob es in der Eigentümergemeinschaft Streit gab und welche Beschlüsse gefasst worden sind. Weitere Einblicke in die Bauweise geben Baupläne, Grundrisse und Teilungserklärungen. Auch hier gibt es eine Faustregel: Ein Gebäude hat eine Lebensdauer von 80 Jahren. Dann sollten die Gewerke saniert werden.
Kapitalanlage: Energieeffizienz und Ausstattung
Nach der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) sind Immobilienbesitzer gehalten, verschiedene Regeln einzuhalten, die die energetische Sanierung des Eigentums betreffen. Vor dem Kauf eines Altbaus sollten Sie also prüfen, wie dessen Energieeffizienz aussieht. An dieser Stelle können Kosten für den Austausch der Heizungsanlage oder der Fassungsdämmung anfallen. Ein steigender CO2-Preis macht auch Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Gas zu Renditerisiken.
Auch die Ausstattung der Immobilie ist ein wichtiges Entscheidungskriterium. Ist die Immobilie barrierefrei, gibt es einen Garten, einen Fahrradkeller, einen Wäschekeller oder einen Fahrstuhl? Hier gilt es genau hinzuschauen, denn diese Punkte sind entscheidend für die Qualität eines Renditeobjektes.
Ist Ihr Objekt beim Kauf vermietet, dann müssen Sie sich einen Überblick über bestehende Mietvereinbarungen verschaffen. Zahlen die Mieter regelmäßig? Beschränken Mietpreisbremsen zukünftige Erhöhungsmöglichkeiten? Die Höhe Ihrer Mieteinnahmen ist schlussendlich entscheidend für die Rendite Ihres Objektes.
Immobilie als Kapitalanlage – selbst genutzt oder vermietet?
Mit vermieteten Immobilien lassen sich grundsätzlich höhere Renditen erzielen. Selbst genutzte Immobilien sind hier im Nachteil. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, dann können Sie deren Kosten nicht von der Steuer absetzen. Andererseits profitieren Sie bei einer selbst genutzten Wohnung vom Wegfall der eigenen Mietzahlungen. Die eigentlich zu zahlende Miete investieren Sie nun direkt in Ihr Eigentum. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz beim Kauf der Immobilie führt später zu niedrigeren Belastungen durch die monatlichen Tilgungsraten. Wird die Immobilie vermietet, zählen die Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen. Hiervon sind auch die Mietnebenkosten betroffen, die Ihnen von den Mietern gezahlt werden. Vorteilhaft ist, dass Sie den Gebäudewert der Immobilie abschreiben können und auch alle weiteren Investitionen in Ihr Objekt steuerlich absetzbar sind. Die Anschaffungskosten der Immobilie können jährlich in Höhe von 2 Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Haben Sie für den Kauf der Immobilie einen Kredit aufgenommen, können die Aufwendungen für Zinsen ebenfalls abgesetzt werden.
Weitere Fragen zur Kapitalanlage beantworten wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.