Die Folgen des Mietendeckels in Berlin sind bislang in vielen Bereichen schwer einzuschätzen. Er wird die Berliner Mieten ab seinem möglichen Inkrafttreten im März 2020 für fünf Jahre einfrieren. Eine Frage gilt dabei besonders als wichtig: Bringt er Vermieter in Schwierigkeiten, wenn sich diese für die Investition in eine Immobilie Geld geliehen haben? Experten der Volks- und Raiffeisenbanken raten in dieser Hinsicht zur Gelassenheit.
Mietendeckel in Berlin: Neuland für die Wohnungspolitik
Einen Mietendeckel per Landesgesetz einzuführen ist wohnungspolitisches Neuland und könnte rechtlich bedenklich sein, darauf verweisen vor allem seine Gegner: Die Ausgestaltung von Mieten und die Vertragsfreiheit sind im BGB geregelt, das nur durch den Bundestag geändert werden kann. Auch der Berliner Senat beruft sich freilich auf das BGB, denn gerade die Vertragsfreiheit sei nicht mehr gewährleistet, wenn Wohnungsuchende nirgendwo mehr eine Wohnung für eine vertretbare Miete finden. Klagen gegen das Gesetz sind vorprogrammiert, vermutlich wird darüber erst von den höchsten deutschen Gerichten abschließend geurteilt werden. Da dieser Prozess lange dauert, können alle Beteiligten davon ausgehen, dass zumindest in den angedachten fünf Jahren bis 2025 der Mietendeckel in Berlin gelten wird. Nun gilt es, seine Folgen nüchtern abzuwägen.
Folgen des Mietendeckels in Berlin überschaubar
Fachleute der Berliner Volks- und Raiffeisenbanken beruhigen nun diejenigen Vermieter, die einen Kredit für ihre Immobilien aufgenommen haben: Es werde keine gravierenden Auswirkungen auf laufende Kredite geben. Dieser Einschätzung schließt sich der Bundesverband der Deutschen Volks- und Raiffeisenbanken an. Gegenüber der dpa (Deutsche Presse-Agentur) bestätigte ein Sprecher, dass bei einer Finanzierung ja ohnehin die aktuell mögliche Miete als Berechnungsansatz zugrunde gelegt werde. Dies ist der sogenannte Sicherheitenansatz bei jeder Finanzierung einer Gewerbeimmobilie, zu dem noch ein gewisser Puffer kommt. Dieser kalkuliert auch zeitlich befristete Mietmindereinnahmen mit ein. Bei der Objektbewertung müssen diese neben der aktuellen Miete berücksichtigt werden.
Die Basis der Kalkulation ist immer die Marktmiete, also der Mietspiegel, auch wenn der Vermieter für das betreffende Objekt eine höhere Miete durchsetzen kann. Sollte er mit zeitlich befristeten Mietmehreinnahmen rechnen, weil er beispielsweise Büroräume nur kurzfristig und teuer vermieten möchte, dürfen diese angenommenen Mehreinnahmen nicht in die Kalkulation eines Immobiliendarlehens mit einfließen. Auch künftige Mieterhöhungen – seien sie auch noch so erwartbar – spielen keine Rolle. Das bedeutet: Die aktuelle Situation zum Zeitpunkt der Finanzierungsentscheidung, die als überschaubar gelten darf, bestimmt die Bewilligung eines Immobilienkredits. Daher müssen die Folgen des Mietendeckels in Berlin in Bezug auf die Finanzierung überschaubar bleiben.
Wird es Mindereinnahmen durch den Mietendeckel in Berlin geben?
Ja, es könnte in wenigen Einzelfällen zu Mindereinnahmen kommen – weil die Mieter ab dem Inkrafttreten des Gesetzes auch rückwirkende Mietminderungen bis zurück zum Sommer 2018 verlangen dürfen. Das Problem ist aber nach Einschätzung der Bankexperten absolut überschaubar. Eigentlich komme das nunmehr gefestigte Mietniveau den Immobilieninvestoren und ihren Banken sogar entgegen, so die Fachleute. Es schafft Planungssicherheit.
Ob sich die Idee des Mietendeckels wie damals in New York entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Kreditnehmer können dem ganzen jedoch vorerst gelassen entgegen blicken.