Angesichts stetig steigender Mietpreise und einer daraus resultierenden Wohnungsnot herrschte in Berlin Handlungsbedarf. Ende Januar war es dann so weit. Mit einer rot-rot-grünen Mehrheit beschloss das Abgeordnetenhaus ein neues Gesetz. Das Instrument zur Mietenregulierung wird als Mietendeckel bezeichnet. Doch was bedeutet dies genau? Wann tritt der Mietendeckel in Kraft? Worin besteht der Unterschied zur „Mietpreisbremse“ und weshalb verlangen viele Vermieter jetzt noch schnell mehr Miete?
Der Mietendeckel für Berlin – so soll sich der Wohnungsmarkt gestalten
Das Gesetz sollte eigentlich ab Januar 2020 Inkrafttreten und sogar rückwirkend zum Juni 2019 gelten. Mieten für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2014 errichtet wurden, sollen für fünf Jahre eingefroren werden. In einer zweiten Phase (voraussichtlich im 3. Quartal 2020) sollen Mieten, die mehr als 20 Prozent über einer Obergrenze liegen, abgesenkt werden. Ab dem Jahr 2022 sind Mieterhöhungen möglich, die dem Inflationsausgleich dienen. Modernisierungen dürfen nicht unverhältnismäßig hoch auf die Miete umgelegt werden. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro bestraft werden. Der Unterschied zur Mietpreisbremse? Das neue Gesetz stellt eine klare Verschärfung dar. Die Mietpreisbremse sieht eine Obergrenze vor, die sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete – plus zehn Prozent – ergibt. Sie gilt allerdings nicht, falls zuvor bereits eine höhere Miete gezahlt wurde. Hier setzt der Mietendeckel an. Der Mietendeckel legt für jede Wohnung einen Höchstwert mit zeitlicher Frist fest – über den keine weitere Erhöhung möglich ist.
Reaktionen der Vermieter
Wie aktuelle Zahlen beim Internetportal Immoscout24 vom 05.02.2020 belegen, verlangen zahlreiche Vermieter für Wohnungen mehr Geld, als ihnen künftig zustehen soll. Im Bemessungszeitrum Anfang 2019 bis Mitte Januar 2020 lagen die Mieten von knapp 95 Prozent aller in Berlin angebotenen Wohnungen laut Immoscout24 über den zukünftig geltenden Oberwerten. Im Ortsteil Mitte lagen die Mieten bei fast allen Wohnungen über den Oberwerten des Preisdeckels – zum Stichtag am 23. Januar 2020 waren es sogar 100 Prozent. Im Schnitt überschreiten die Angebote der Vermieter die Mietobergrenzen um 5,92 Euro pro Quadratmeter. Die Mietobergrenzen bewegen sich im Mietendeckel zwischen 3,92 und 9,80 Euro je Quadratmeter, wobei hier noch eventuelle Zuschläge oder Abschläge zu berücksichtigen sind.
Von den Überschreitungen der Mietobergrenzen kurz vor Inkrafttreten des Mietendeckels zeigt sich der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, nicht überrascht. Begründung: Die laufenden Mietverhältnisse werden durch den Mietendeckel in Berlin auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 zwar festgeschrieben – aber bei allen Verträgen, die bis zum Inkrafttreten des Mietendeckels abgeschlossen werden, wird die vereinbarte Miete vorübergehend „eingefroren“. Auch, wenn diese über der künftigen Obergrenze liegt. Einzige Möglichkeit, um gegen überzogene Preise vorzugehen, wäre die Mietpreisbremse. Wie oben beschrieben, darf der Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten. Ansonsten kann der Mieter dies „rügen“. Falls der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht verworfen wird, kann sich der Mieter demnach zumindest die Ansprüche aus der Mietpreisbremse sichern.