Gerade junge Leute wollen sich meist den Traum vom Eigenheim erfüllen, doch häufig scheitert es an dem Problem, wie man eine Wohnung finanziert. Eine Möglichkeit ist die sogenannte Vollfinanzierung.
Vollfinanzierung bedeutet, dass der Käufer keinen Eigenanteil an der Wohnung leistet, sondern die Bank den vollen Kaufpreis bezahlt.
Dabei gibt es zwei Arten der Vollfinanzierung:
1. Die Bank bezahlt nur den Kaufpreis der Wohnung ohne die Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag. Dabei muss der Käufer für die Kaufnebenkosten selbst aufkommen.
2. Die Bank kommt für den Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten auf und der Käufer hat nichts zu bezahlen, muss aber einen viel höheren Zins bezahlen.
Die erste Möglichkeit ist deutlich wahrscheinlicher zu erreichen, weil das Risiko der Bank dadurch viel niedriger ist. Beim zweiten Fall müsste die Bank für die Kaufnebenkosten aufkommen, obwohl diese keinen Gegenwert bieten. Darauf lassen sich weniger Banken ein.
Voraussetzungen für die Vollfinanzierung
Für die Bank stellt die Vollfinanzierung ein größeres Risiko dar, als wenn der Käufer einen Eigenanteil beisteuert, deswegen gibt es von der Bank aus hohe Anforderungen an den Kreditnehmer. Die Bank braucht die Sicherheit, dass der Käufer das Geld zurückzahlen kann, und benötigt deswegen eine hohe Kreditwürdigkeit. In der Schufa dürfen dabei keine auffälligen Inhalte zu finden sein. Außerdem sollte der Käufer über ein sicheres und überdurchschnittliches Einkommen verfügen. Freiberufler oder Selbstständige haben wesentlich schlechtere Chancen als Beamte, deren Beruf als besonders krisensicher angesehen wird. Außerdem wird bei einer Vollfinanzierung immer auf das Immobilienobjekt selbst geschaut. Die Banker wollen sich davon überzeugen, dass sie nicht irgendeine Wohnung finanzieren, sondern dass das Objekt auch in Zukunft eine Perspektive hat. Dabei sind die Lage und der Zustand des Objekts von großer Bedeutung. Liegt es in einer guten Gegend, ist es ein Alt- oder Neubau? Diese Fragen stellt sich die Bank, um zu vermeiden, dass sie bei einer eventuellen Insolvenz des Käufers auf den Kosten sitzen bleibt. Im Falle einer Zwangsversteigerung müsste nämlich das Objekt auch gut weiterzuverkaufen sein.
Vollfinanzierung – Die Nachteile
Durch eine Vollfinanzierung der Bank gibt es aber auch Nachteile für den Käufer. Wenn man eine Vollfinanzierung zuzüglich Kaufnebenkosten abschließt, muss man auch mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Die Bank will sich nämlich im Falle einer Zahlungsunfähigkeit absichern und verlangt für die Kaufnebenkosten dafür einen zusätzlich horrenden Zins. Der Käufer muss deswegen monatlich einen sehr großen Geldbeitrag an Zinsen und Tilgung aufbringen. Das ist eine große Belastung, die der Käufer über einen langen Zeitraum tragen muss.
Kommen ungeahnte Kosten auf ihn zu wie z.B. ein Rohrbruch, steht der Käufer wahrscheinlich vor großen Problemen. Deswegen ist es ratsam, immer eine finanzielle Rücklage zu haben. Ansonsten wird die Immobilie bei Illiquidität zwangsversteigert.
Bei der Vollfinanzierung muss der Käufer abwägen. Auf der einen Seite ist es sehr riskant, mit einem hohen Zins den Kredit jahrelang abzubezahlen, denn der Käufer kann dabei schnell in die Schuldenfalle gelangen. Auf der anderen Seite lädt die Nullzinspolitik der EZB viele Leute zu einem Kauf einer Immobilie ein. Das wird auch nicht dauerhaft anhalten. Dennoch sollte man als Käufer einen gewissen Eigenanteil leisten und solange sparen, um das Risiko zu minimieren.