Grundstücke, Häuser und Wohnungen werden innerhalb kurzer Zeit teurer, Spekulanten investieren und der Markt wird künstlich aufgebläht: Platzt die Immobilienblase 2020? Wenn die Nachfrage größer als das Angebot ist, besteht grundsätzlich immer das Risiko einer Immobilienblase – wenn diese platzt, drohen Wirtschaftskrisen. Wie eine Preisblase platzen kann und wie hoch das Risiko für eine Immobilienblase in Deutschland ist erfahren Sie in diesem Artikel.
Immobilienblase 2020 vs. Finanzkrise 2007/2008
Seit es den Immobilienmarkt gibt, treten Immobilienblasen auf. Eine der größten geplatzten Blasen führte in den Jahren 2007 und 2008 zur weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise. Damals lockte der niedrige Leitzins viele Anleger und führte zu einer großen Zahl an Finanzierungen. Gleichzeitig wurden die sogenannten Subprime-Kredite eingeführt: spezielle Baudarlehen für Kreditnehmer mit schlechter Bonität. Als der Leitzins schließlich nach oben korrigiert wurde, stiegen auch die Finanzierungskosten. Die Folge: Viele Anleger konnten ihre Kredite nicht mehr bezahlen, die Banken gerieten in Schieflage und die überteuerten Subprime-Kredite führten zahlungsunfähige Bauherren in den Ruin. In der Folge fielen die Immobilienpreise rapide ab und die Wirtschaft stürzte in eine Krise.
Fast 15 Jahre nach dem Beginn der Weltwirtschaftskrise und dem Ende der Lehman Brothers ist die Niedrigzinspolitik auch in Europa angekommen. Der Leitzins befindet sich unter der Steuerung der Europäischen Zentralbank (EZB) bereits seit Jahren bei null Prozent – Rekord, und verdächtig nah am Auslöser des US-Crashs im Jahr 2007. Wie damals ruft der niedrige Leitzins Anleger auf den Plan, welche in riskante Immobiliengeschäfte investieren und die Immobilienpreise nach oben treiben. Gerade in Ballungszentren wie Hamburg oder München steigen die Preise rasant an.
Die Anzeichen einer Immobilienblase
Der Immobilienmarkt befindet sich stets im Wandel. Viele Faktoren entscheiden darüber, ob Grundstückspreise und Zinsen steigen und der Markt sich im Auf- oder Abwind befindet. Dementsprechend schwierig ist es, eine Immobilienblase zu erkennen. Einige Anzeichen deuten jedoch auf eine Aufblähung des Marktes und das damit verbundene Risiko eines Crashs hin:
1. Niedrige Zinsen: Die Entstehung einer Immobilienblase ist an niedrige Hypothekenzinsen gekoppelt – drei Prozent oder weniger können als Grenzwert gelten.
2. Mieten und Kaufpreise driften auseinander: Wenn die Mieten langsamer steigen als die Immobilienpreise, liegen oft Spekulationen zugrunde. Im selben Atemzug fallen die Renditen ab: Die Gewinne sinken, während die Preise sich erhöhen.
3. Hyper-exponentielle Preissteigerungen: Steigen die Preise jährlich mehr – im einen Jahr fünf Prozent, im nächsten sechs und im nächsten sieben Prozent – , deutet dies auf eine Blase hin. Andersherum spricht ein exponentielles Wachstum – die Preise steigen jährlich auf einem konstanten Niveau – für einen gesunden Immobilienmarkt.
4. Wellenartige Preissteigerungen: Die Preise steigen zunächst in Top-Lagen und anschließend mit zeitlicher Verzögerung auch außerhalb der Großstädte in den ländlichen Regionen.
5. Geringe Tilgungsraten: Die Tilgungsraten fallen gering aus, später führen die höheren Zinsen jedoch dazu, dass die Käufer die Raten nicht mehr zahlen können. Je mehr Banken geringe Tilgungsraten bieten, desto größer das Risiko für das Platzen der Immobilienblase.
6. Wenig Eigenkapital: Lässt sich ein Großteil der Immobilie durch Fremdkapital finanzieren, ist die Kaufentscheidung schnell getroffen, die Rückzahlung des Kredits ist jedoch ungewiss.
Immobilienblase 2020: Die Folgen
Eine Immobilienblase lässt sich in zwei Phasen aufteilen: die Phase der großen Investitionen und die Phase des Crashs. In der ersten Phase werden Bauprojekte realisiert, Kredite in großer Zahl vergeben und sämtliche Kapazitäten ausgeschöpft. In der zweiten Phase fällt die Blase in sich zusammen: Kredite platzen, Bauprojekte werden abgebrochen und Banken machen Verlust. Aufseiten der Baufirmen drohen Entlassungen, Kurzarbeit und Insolvenzen.
Doch auch die Käufer sind Leidtragende. Kann das Bauprojekt nicht zu Ende finanziert werden, bleiben ein unfertiges Bauprojekt und Schulden bei den Kreditgebern. Eine Rückzahlung an die Banken ist unwahrscheinlich, denn eine unfertige Immobilie kann nicht vermietet werden und erbringt daher auch keine Einnahmen. Die Folge: Die Banken schreiben selbst rote Zahlen und kann keine weiteren Investitionen tätigen.
Darum ist das Risiko der Immobilienblase 2020 noch gering
Trotz der eindeutigen Anzeichen einer Immobilienblase besteht in Deutschland bislang noch kein großes Crash-Risiko. Denn: Ein Bauvorhaben muss hierzulande weiterhin auf einem soliden Fundament stehen, um eine Kreditvergabe zu rechtfertigen. Nur wer genügend Eigenkapital hat, darf bauen. Eine strenge Bewertung der Kreditwürdigkeit verhindert Fehlinvestitionen und gescheiterte Bauprojekte in den meisten Fällen.
Im Fall der Fälle greift die Finanzaufsichtsbehörde BaFin ein. Mittels einer Obergrenze für die Darlehenshöhe wird übermäßigen Kreditvergaben seitens der Bankhäuser ein Riegel vorgeschoben – laut Bundesbank eine ausreichende Maßnahme gegen riskante Immobilienblasen.
Immobilien sind nach wie vor eine zukunftssichere Altersvorsorge. Weil Kaufen weiterhin günstiger als Mieten ist, rentieren sich Investitionen in Häuser und Wohnungen auch in Zukunft. Die Voraussetzung: Immobilienwert und Immobilienpreis müssen übereinstimmen. Andernfalls wird wertvolles Kapital in den Sand gesetzt. Gleichzeitig gilt es, die Investition mit hohem Eigenkapitalanteil zu finanzieren, um die Tilgungsraten auch in Krisenzeiten stemmen zu können. Wer klug investiert und erheblich mitfinanziert, vermeidet finanzielle Verluste und nimmt Immobilienblasen den Wind aus den Segeln.